2025 年上半年，绿城中邦交出的中报数据诚然有滑坡，半年度营收 533.68 亿元，是 2022 年以来最差的一年欧洲杯体育，同比"史上最强"的 2024 年半年度数据减少了 23.28%，但又是 2008 年以来营收第四多的一个半年。
如果商酌到绿城在畴前三年半内讧费近 2000 亿元拿地，终年排在行业 TOP5，有不竭冲高边界的能源和土储基础，是以本年上半年暂时的营收下跌就算不上功绩埋雷。
绿城措置层也证传说，上半年结转面积同比下跌 22.7%，导致收入同比下跌，主若是受到委派节拍的影响。展望下半年的委派量将会增多，全年举座收入与旧年基本持平。
但市集照旧对绿城的这份中期功绩照旧有很强的质疑。8 月 25 日，地产股举座飘红，赔本百亿的万科 A 股价飞腾 9.15%，销售额同比下跌 56.15% 的新城控股股价飞腾 2.25%，绿城中国的涨幅却独一 1.12%，跑输大部分房企。8 月 26 日，地产股回调，绿城的股价跌幅又大于万科和新城。一句话综合便是：涨得慢且少，跌得快且多。
因为，绿城目下最大的问题是极低的净利润，以及超 300 亿元的现房库存。
绿城 2025 中期功绩会
01 净利润 2.1 亿，创历史新低
本年上半年，绿城中邦交出的净利润独一 2.1 亿元，创上市以来最低记录，比较旧年同时降幅高达 89.74%。净利率从 2024 年同时的 3.1%，骤降至 0.39%。
绿城措置层证据，净利润下跌的原因主要有两点，一是结算收入下跌；二是公司本年不竭积极推动长库存去化，带来一订价钱折损，中期计提有关财富减值损失 19.33 亿元，进而拉低了鼓励应占利润。
要道问题是结算收入的边界，下半年不错拉转头，但财富减值损失的不敬佩性却相称强。
图片开头：雪球
2021 年于今，绿城共计计提了约 100 亿元的财富减值，这些有关财富大部分是 2021 年之前的方式，绿城对这部分财富实施了流动性、安全性优先的策略，燃烧了盈利性。举例西安西咸新区和庐方式从楼面价 1.6 万 /㎡降至 1.5 万 /㎡销售，赔本汇集体目下本期。
上半年 14 个新委派方式为绿城孝敬了约 22 亿元利润，其中上国际滩兰亭 2 期收入近 50 亿元，占总收的比例接近 1/10，方式毛利率高达 35%，但新方式的正向盈利被老库存方式的赔本对消。
把柄绿城公告信息，其 2024 年末的已完好意思待售物业（含现房库存）约为 450 亿元，占总存货的 18%，2025 年上半年处理 2021 年及以前的老方式库存 190 亿元，其中完好意思待售物业净减少 60 亿元，但新增完好意思面积约 100 亿元，剩余待处理库存近 800 亿元，臆度权力库存将超 300 亿元，或接近 400 亿元。
这部分库存在销售经过中是否还需要计提财富减值，目下需要赓续打个问号。有分析估算合计，对这部分老库存，绿城还需要计提大概百亿的财富减值金额。
针对改日还有多大金额减值的问题，绿城实施总裁耿忠强莫得平直恢复，他暗示："具体数字很难预估，因为市集环境会变，公司自己的缱绻策略也会作念一个当令退换。我信赖长库存面对减值压力，是当下每一家房企皆不可躲闪的艰难。"
绿城中国财富表
在功绩会上，绿城中国实施董事、副总裁李骏暗示，2025 年上半年，绿城在销售策略上，一手持首开完好意思，一手持存量去化。上半年一共推出 17 个首开方式和分期，其中价钱的方式完好意思率达到 88%，去化完好意思率达到 82%，两个方针均优于 2024 年全年水平。
另一方面，绿城也在加快推动 2021 年及以前的库存去化。公司净利润何时回升？中枢要看绿城对这些老方式的"甩职守"才气和速率。
目下，绿城的现房库存盘活天数仍达 487 天，高于行业均值。据申万宏源预测，绿城中国 2025 年净利润约 10.1 亿元，仍归附缓缓。
02 保持相对高杠杆，赓续提高边界
从公开数据来看，绿城的财务安全性和流动性方针在全面优化。
2025 年 6 月底，总假贷加权平均利息老本为 3.6%，较 2024 年同时的 4.0% 下跌 40 个基点；于 2025 年 6 月 30 日，银行入款及现款（包括典质银行入款）约为东说念主民币 667.95 亿元，为一年内到期借债余额的 2.9 倍，创历史新高；债务结构不竭优化，短债占比为 16.3%，创历史新低；平均拿地至缱绻性回正周期较旧年进一步提速 7% 至 11.5 个月，拿地至委派提速 4% 至 25.3 个月。新方式的销售速率也不能问题。
但绿城仍然是一祖传统模式的地产公司。2025 年上半年，533.68 亿元营收中，物业销售收入占比 93.0%，这意味着绿城莫得"第二增长弧线"和比较强的缱绻性业务来充任雄厚器。
在地产种植除外，方式措置收入占比 2.6%，持有物业运营收入等占比 2.6%，假想及装修收入占比 1.8%。共计功绩孝敬占比独一 7%。
在物业销售除外，绿城比较强的业务是代建业务。不外，目下也遇到了越来越强的竞争压力，2025 年上半年绿城实现方式措置做事收入东说念主民币 13.61 亿元，较 2024 年同时的东说念主民币 16.40 亿元减少 17.0%。
绿城证据："主若是比年代建行业竞争加重，房地产市集举座下行影响存在滞后效应，代建收入举座下跌。"
本色上是因为代建业务诚然是轻财富模式，但功绩仍然与地产物业销售的市集息息有关，市集波动轨迹也基本重合，绿城不错靠着产物力赚取一定的利润，但无法变成一个孤独性较强的互补型业务。
此外，假想及装肆业务上半年实现收入 9.6 亿元，同比下跌 37%；旅舍运交易务上半年实现收入 4.53 亿元，同比减少 7%；投资性物业房钱收入 1.31 亿元，与 2024 年同时基本持平。
"副业"业务同步呈现大面积的功绩缩减，摆在绿城措置层眼前得问题是赓续作念一祖传统得地产公司，照旧在业务结构上有所变化。
李骏判断，改日房地产市集将发生三个变化：策略导向由去杠杆，转为防风险；市集需求由普涨转为分化；行业竞争由边界扩展转为质料的较量。
但从施行行为来看，绿城仍在追求边界化。2025 年上半年，绿城新增方式 35 个，总建筑面积约 355 万平常米，权力地盘款 362 亿元，较旧年同时增长约 135%，展望新增货值达 907 亿元，在行业内名挨次三。
本年以来，绿城时时高溢价拿地。2025 年 5 月 7 日，绿城以 13.93 亿元竞得西安港务区 GW1-21-12 地块，楼面价 10110.89 元 /㎡，溢价率 15.8%，成为年内西安首个溢价成交方式；5 月 27 日，绿城以 7.81 亿元竞得佛山禅城区金城街地块，楼面价 11846 元 /㎡，溢价率 27.37%，刷新区域楼面价记录；7 月 23 日，绿城以 46.67 亿元竞得苏州工业园区苏园土挂 04 号地块，楼面价 65242 元 /㎡，溢价率 8.74%，刷新江苏省住宅地块楼面价记录；7 月 25 日，上海虹口区北外滩地区 hk315-11 地块被绿城以约 64.72 亿元竞得，成交楼面价达约 12.66 万 /㎡，溢价率达 46.33%，创下比年来上海公开土拍溢价率新高。
近几年保持高强度拿地，使得绿城的杠杆率一直保持在较高位置。2021 年末、2022 年末、2023 年末、2024 年末、2025 年第二季度末五个节点的净财富欠债率隔离为：52.0%、62.6%、63.8%、56.6%、63.9%。
截止 2025 年 6 月底，绿城总欠债 3987.91 亿元，较 2024 年底增长 1.1%。其中，有息欠债 1430.27 亿元，较 2024 年底的 1371.87 亿元增多 58.4 亿元，增长显着。
绿城实施总裁耿忠强也承认，与同业比较，公司欠债率偏高，公司举座优化欠债结构、压降欠债总和的观点不会变，下半年绿城的拿地节拍会放缓一些，展望到 2025 年年底欧洲杯体育，本年总的降欠债幅度跟旧年荒谬。但公司并不会一味地追求镌汰欠债率，而是会在去库存、降欠债、谋发展之间作念好均衡。